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貸事務所、賃貸オフィス-よくある質問

賃貸オフィス、貸事務所についてよくある質問(FAQ)をまとめました。不動産に関する用語や事務所移転やオフィス移転のときにお役立てください。

  • ●質問1●
    坪とは、どのくらいの大きさ、面積なのですか?
  • ○解答1○
    1坪とは、約3.3㎡。つまり畳2帖分の広さの面積のことになります。
     

  • ●質問2●
    従業員10人の場合、おおよそ何坪くらいあれば充分なの?
  • ○解答2○
    日本企業の場合の一人当たり3坪前後という面積が妥当とされています。
    業種や使用用途にもよりますが、応接室などを入れても10人の従業員がいる場合には30坪前後の面積が適正な数値といえるでしょう。
    (拡張性は配慮しないものとする)
    ちなみに、1坪=約3.3平方メートル=畳2帖分です。そう考えると、1人あたり6畳なので、広すぎるような気もしますが、
    応接室や、給湯室などを含めた契約面積を人数で割ったときに、「1人=3坪」という平均値になるので、 ちょっとゆとりがあるぐらいの感じに落ち着くと思います。
    もちろん、応接室の数や、ビルの形状(例えば曲線の多い事務所だと、無駄なスペースが多い)にも左右されるので、あくまで指標として考えてください。
     

  • ●質問3●
    不動産のチラシに書いてある駅からの距離。1分とは何メートルのこと?
  • ○解答3○
    1分=80mで換算されています。
    但し、地図上での計算になるため、信号待ちや坂道などの事情により相違する場合があります。
     

  • ●質問4●
    築年数とは何ですか?
  • ○解答4○
    建物が建築されてからの年数のことを指します。
    通常、建物登記簿謄本の表題部に記された「登記原因及びその日付」を根拠にします。
     

  • ●質問5●
    オフィスの床仕様(床構造)とはどんな種類があるの?
  • ○解答5○
    オフィス物件の場合、主にOAフロア(フリーアクセスフロア)・タイルカーペット・Pタイル・ 3WAY・2WAY・フローリングなどが挙げられます。
     

  • ●質問6●
    OAフロア(フリーアクセスフロア)とは何?
  • ○解答6○
    コンピュータの配線等が自由にできるように二重構造にした床のことです。フリーアクセスフロアとも言います。
    OA100mmと資料に記載してあった場合、底上げしている部分の高さが100mmあるということになります。
     

  • ●質問7●
    タイルカーペットとは何?
  • ○解答7○
    カーペットを正方形に加工した、小型カーペットのことです。
    正方形にカットされたタイル状のカーペットを、接着剤やピンを使用せずに敷き詰めて使用します。
    一般的には45cm~50cm角の大きさで、汚れた部分だけを取り替えたり、床下の配線工事などのために一時的な取り外しにも簡単に対応できるのでオフィスでよく使用されます。
     

  • ●質問8●
    Pタイル(プラスチックタイル/ビニールタイル)とは何?
  • ○解答8○
    プラスチック系の床材で、タイルのように薄い板状になったもののこと。
    主に塩化ビニール系で、耐水性、耐久性が高く、汚れにくいのが特徴。
    店舗・オフィスなどでよく使用されます。
    一般的に「Pタイル」と言う場合には、大きさが30cm×30cmのものを指していることが多いようです。
     

  • ●質問9●
    3WAY/2WAYとは何?
  • ○解答9○
    フロアダクト方式の床のこと。
    断面が長方形または台形の鉄板制の配線用ダクトが床面コンクリート内に埋め込んであります。
    このダクトにコンセント・電話用配線・LAN配線などを通して使用します。
    この配管が3本なら3WAY、2本なら2WAYとなります。
     

  • ●質問10●
    光ファイバー(光ケーブル)とは何?
  • ○解答10○
    ガラスやプラスチックを細い繊維を芯として光を通す通信ケーブルのこと。
    通信データを光の信号でやりとりするため、高速・大容量の情報通信が可能になります。光ファイバーを使った一般消費者向けインターネットサービスにNTT東日本/西日本の「Bフレッツ」などがあります。
     

  • ●質問11●
    光ファイバーは「MDFまで通ってます」との回答。MDFとは何?
  • ○解答11○
    MDFとは・・・Main Distributing Frameの略。主配線盤(本配線盤)。
    オフィスビルなどの入口などで収容電話局との本配線盤のことを指します。
    これに対し、ビルの各階で設置する配線盤を中間配線盤(IDF)といいます。
     

  • ●質問12●
    ビルの空調設備にはどんな種類があるの?
  • ○解答12○
    主な分類としては、セントラル空調と個別空調に分けられます。
     

  • ●質問13●
    セントラル空調(中央方式)とは何?
  • ○解答13○
    建物の1ヶ所に熱源を集中させ各室に冷水や温湯を送る方式で行う冷暖房のこと。
    中央に集中させることにより、保守管理が容易となりスケールメリットを生かしてコスト削減に繋がります。
    しかし使用時間に個別の自由がきかない部分があります。
    また1フロアが300坪前後以上の大規模ビルでは個別空調には設備的に対応しきれないため、ほとんどがセントラル空調となっています。
     

  • ●質問14●
    個別空調(パッケージユニット方式)とは何?
  • ○解答14○
    各室(あるいは各階)ごとにコントロールできる冷暖房のこと。
    時間帯に関わらず自由に小さなスペースで使用でき空調費用にも好影響になる場合がありますが、時間外に冷暖房を使用すると費用が発生してきます。
    ちなみにコンピュータルームを設置する場合、冬でも冷房が必要になってくる場合があるので、冷暖房同時に運転ができるかどうか確認しましょう。
     

  • ●質問15●
    オフィスビルの警備(セキュリティ)にはどのような種類があるの?
  • ○解答15○
    主に有人警備と機械警備があります。
    有人の警備とは警備員がビルに駐在している警備体系のこと。
    機械警備とは、管理会社の緊急センターへオンラインでつながり、そこから提携している警備会社や設備会社へ連絡がいく仕組みのことを指します。
     

  • ●質問16●
    賃料(賃貸借料)が発生するのは入居した日から?
  • ○解答16○
    入居した日からではありません。賃料起算日はオフィスの内装などテナント工事が開始した日からというのが一般的な考え方です。
    支払いは「翌月分を当月末(25日~末日)までに支払う」とした前払い方式が一般的です。
     

  • ●質問17●
    共益費(管理費)とは何に使われるのお金?
  • ○解答17○
    共用部分の費用(エレベータ維持管理費、廊下・階段の電灯代、清掃代等)に充てられます。
    また最初から賃料に含まれているケースもあります。管理費と同一の意味です。
     

  • ●質問18●
    預託金(敷金・保証金)とは何?
  • ○解答18○
    賃貸借契約で、賃料の不払い、テナント債務を担保するために貸主に対して預けるお金のことです。
    賃貸借契約が終わると借主に返還されます。契約書には一般的に、下記のように記されます。
    「賃貸借契約が終了して借主の賃貸住宅の明け渡しが完了した後、○○日以内に、貸主は借主に敷金を返還する。
    ただし、敷金には利息をつけない。また、家賃の未払いや借主の責任に帰する住居の損傷などの修繕費、諸費用、損害金、借主の
    負担すべき債務の未払いがある場合は、これを敷金から差し引く」
     

  • ●質問19●
    原状回復って何?
  • ○解答19○
    賃貸借契約が満了して借主が退去するときに、その部屋を借りたときと同じ状態にして返さなければならないということ。
    自分で取り付けたものは取り除き、壊したり汚したりした部分は修繕して返します。
    つまりその修繕費用は借主負担です。また賃貸借期間内に原状回復を終了させるのが 一般的です。
     

  • ●質問20●
    オフィスの原状回復って、借りた状態元通りに戻さないといけないの?
    賃貸している間に、建物自体が古くなったのだから、汚くなった部分、破損した部分は回復しなくてもいいのでは?
  • ○解答20○
    住宅の場合は国土交通省のガイドラインで「自然損耗、すなわち通常の使用による損耗等の修繕費用は賃貸人負担とする」とされていますが、
    オフィスビルの場合は、建物の使用方法 によって原状回復の額が大分異なってしまうことから
    「本契約締結時の状態に戻すこと」という特約が付されていることが多いと認めた上で、
    自然消耗は斟酌しないという判例が出ています。つまり借りた状態まで原状回復をしなければなりません。
     

  • ●質問21●
    解約予告って何?
  • ○解答21○
    現在借りている物件を解約する際、契約書に定めてある日時までに貸主や管理会社に通知をすること。貸主側にとってこの間は新規テナント募集期間となります。
     

  • ●質問22●
    償却(しょうきゃく)/敷引(しきびき)って何?
  • ○解答22○
    (=解約引)退去時の精算で保証金(敷金)から差引かれる金額のこと。
     

  • ●質問23●
    内見(ないけん)/内覧(ないらん)って何?
  • ○解答23○
    建物の内部見学の意味です。
    不動産業者は内見の依頼があると、物件までの案内や、物件のカギを開ける手配を取ります。
    特にオフィス物件の場合は、カギを持っている業者や貸主が物件の近くにいないこともあるので、「今すぐ物件を見たい!」という要望には応えられないこともあります。
    最低でも前日の日中までに不動産業者に内見の依頼をしてください
     

  • ●質問24●
    天井高(てんじょうだか)とは何?
  • ○解答24○
    床仕上げ面がら天井仕上げ面までの寸法のことを「天井高」といいます。
    (コンクリートスラブから、一つ上の(あるいは一つ下の)スラブまでの寸法の事ではありません。こちらは階高(かいだか)といいます。)
     

  • ●質問25●
    更新料(こうしんりょう)とは何?
  • ○解答25○
    賃貸借契約を更新する際、貸主に支払う金銭のこと。新賃料の1ヶ月分が一般的です。
     

  • ●質問26●
    礼金(れいきん)とは何?
  • ○解答26○
    賃貸借契約を締結する際に、契約の謝として貸主に支払う金銭のこと。
    礼金は、契約終了時に返還されません。オフィス物件の場合、礼金が発生することは稀ですが、マンションタイプの事務所などでは礼金が付く場合があります。
     

  • ●質問27●
    手付金(てつけきん)とは何?
  • ○解答27○
     予約契約時などにおいて、その履行の保証として借主から貸主に渡す金銭のこと。
    解約手付(借主が予約契約を解約したい時は渡した手付金を放棄する。
    貸主が予約契約を解約したい時は受取額の倍額を借主に返還する)としての意味を成すことが通常です。
     

  • ●質問28●
    重要事項説明(じゅうようじこうせつめい)とは何?
  • ○解答28○
    宅地建物取引契約を結ぶ前に、その契約の相手方に、対象となる不動産の登記上の権利関係や法令上の利用制限、その他の取引条件などの契約に関する重要な事柄を不動産業者が説明すること。
    不動産の取引についての専門知識がない一般消費者でも 内容を十分に理解した上で契約できるように(トラブルを未然に防ぐために)宅建業法で 設けられた制度になります。
    宅地建物取引主任者証を提示した上で、「重要事項説明書」を 交付して説明することが法律で義務付けられています。
     

  • ●質問29●
    前家賃とは何?
  • ○解答29○
    入居する物件の最初の1ヶ月分の家賃を契約時に支払うというものです。
    月初めから入居する場合は丸1ヶ月分だが、月途中からの場合は日割計算となります。
    その場合、日割家賃と翌月分をまとめて支払うこともよくあります。不動産賃貸借の場合、前払い制度が一般的です。
     

  • ●質問30●
    仲介手数料とは何?
  • ○解答30○
    賃貸借契約の場合、物件を紹介した仲介業者に支払う報酬金額のこと。
    その上限は依頼者双方からの家賃1ヶ月分までとされています。
    (同義語:媒介報酬)
     

  • ●質問31●
    気になるビルが近くにあります。ビルの中を見るにはどうしたらよいですか?
  • ○解答31○
    是非一度弊社までご連絡ください。 内覧の手配を取らせていただきます。
    ただしカギの手配に時間がかかることがありますので、内覧を希望する日の1日前までに、ご連絡をお願いします。
     

  • ●質問32●
    貸事務所を契約するのに必要な書類は何ですか?
  • ○解答32○
    契約したい物件のオーナー様のお考えにより若干異なりますが、一般的には、「会社謄本」・「会社印鑑証明」・「連帯保証人印鑑証明」・「連帯保証人住民票」が必要となります。
    また、「決算書」や「納税証明書」などの提出を求められる場合もあります。
     

  • ●質問33●
    ヘビーデューティーゾーンとは何ですか?
  • ○解答33○
    サーバー室などの重い設備を置くために、床の一部分の積載荷重(床荷重)を補強しているゾーンのことです。
    一般的なオフィスビルの床荷重は300kg/㎡程度ですがヘビーデューティーゾーンは500㎏/㎡~1,000㎏/㎡程度の床荷重になっています。