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賃貸オフィスの探し方、非対面を組み込んだ方法へ

オフィスを探す

現在リモートワークを導入し、固定費を削減するためにオフィスの縮小移転を検討している企業が多いと思います。

 

>>固定費を下げて企業を守るオフィス移転

 

まず、探し方という観点で、新型コロナウィルス感染症への感染防止の観点から、物件探しはメールや電話、オンライン会議システムなどを利用して行うように変化するでしょう。

 

当社でも、メール・電話を中心とした非対面の営業を基本とした上でオンライン会議システムなども活用しながら、物件をご紹介しています。

 

それでは、ウィズコロナ時代の新しいオフィスとは、どのような条件で探せばよいのでしょうか?

 

リモートワーク導入を前提とした場合、オフィスの検索条件が変化してきます。

 

リモートワークの普及により(場所)の優先順位が下がる

コロナ時代の賃貸オフィス探し優先順位

賃貸オフィス物件は、「どこで(場所)、どの位の広さ(面積)で、どの位の(予算)で探す」という条件で探すのが一般的でした。 (条件としては、(時期)と(設備)もありますが、今は割愛します。)

 

特に、場所は、企業イメージ、通勤距離、取引先との距離などから重要視されている方が多く、最優先事項として出てくる場合が多い条件でした。

 

我々賃貸オフィス仲介業者も、まずは「どこでお探しですか?」と聞くのが常套句でした。

 

しかし、ウィズコロナ・アフターコロナ時代では、この感覚が大きく変わります。

 

リモートワークを導入した企業運営がスタンダードになっていく中で、もはや場所の制限はなくなります。

 

東京都内であれば、横浜市内であれば等、ある程度広い範囲の中で、「どこでも良い」ということになります。

 

場所・面積・予算の3つの中では、場所の優先順位が最も低くなるのです。

 

固定費を削減しようと考えた時、最も優先されるのは予算、つまり月々のランニングコストになります。

オフィス固定費削減

 

しかし、予算は、面積が決定しないことには、算出できないという側面もあるでしょう。

 

しかし、リモートワークを前提にした場合、オフィスに必要な面積は、どのような考え方で割りだせばよいのでしょうか?

 

ウィズコロナ、アフターコロナに必要なオフィスの面積は?

今までは、オフィスの面積は、全員が働くスペースを確保することが前提でした。

 

そのため賃貸オフィスに必要な面積は、従業員全員の人数が収まる執務スペースの広さに、会議室等の個室の広さを合算して出していました。

 

しかし、リモートワークを想定した企業経営をした場合、オフィスに必要な面積はどう割り出せば良いのでしょうか?

オフィス面積の算出

 

執務スペースの最大稼働人員数を決定する

まずは、リモートワークを念頭に置いた場合でも、常駐で置かなければならない人員分の執務スペースを確保します。

 

その他に、最大で、同時に何名が執務室で稼働する可能性があるのか?ということを決定します。

 

例えば40名の従業員のうち、週2~3のリモートワークを導入し、交代に出社した場合、半数の20名がオフィスに出社する最大人数になります。

 

ただ、1日の中でもローテションで勤務するという働き方であれば、10名程度の執務スペースでも足りるかもしれません。

 

オフィスレイアウトは、個々の専用席を設ける必要はなく、自席を指定しない「フリーアドレスデスク」になります。

 

面積のイメージとしては、7名用の島形レイアウトでタイルカーペット約72枚分(12枚X6枚)のスペースが必要になります。(縦6000mmX横3000mm)

 

7人対向式島型レイアウト

 

9名用の島形レイアウトでは、タイルカーペット約90枚分(15枚X6枚)のスペースが必要になります。(縦7500mmX横3000mm)

 

9人対向式島型レイアウト

 

 
 

動線分のゆとりを持たせる必要がありますが、スクール形式や壁向き(背中合わせ)のレイアウトを組む方が、感染リスクを抑えることができるでしょう。

 

 

※概略面積の算出には、サンエス式タイルカーペット寸法把握早見表(PDF)が便利です。

 

オフィスの個室の数、機能を決める

会議室

役員室や倉庫・サーバー室を含め、個室の数は、いくつ必要になるでしょうか?

 

個室に持たせていた機能は、来客用の応接の他、オンライン商談のためのブースとして活用することもできます。

 

その場合、大きな会議室であることよりも、複数の個室があった方が使い勝手が良いでしょう。

 

また執務スペースを狭くした分、会議室の数が複数あれば、執務スペースで収まりきらない人員が出社したときの執務スぺースとしても利用することが出来ます。

 

実際にオフィスを設計するときは、換気が十分にとれる場所に設置するように気を付けてください。

 

個室と機能が決定すれば、同じようにサンエス式タイルカーペット寸法把握早見表(PDF)により、おおよその面積が算出できます。

 

4名用応接室であればタイルカーペット約49枚分(7枚X7枚) になります。(縦3500mmX横3500mm)

応接室

 

6人用会議室で、タイルカーペット約54枚分(9枚X6枚)ほどのスペースになります。 (縦4500mmX横3000mm)

会議室6名用

 

オフィスを探す予算を決定する

オフィス賃貸予算

必要な面積が出た後は、賃貸オフィス市況に合わせて場所を決定しています。

 

当社では、東京・横浜・さいたまのオフィス物件を主に取り扱っていますが、関東圏であればご対応できます。

 

オフィス市況は、現在この原稿を書いている2020年5月段階では大幅な値崩れはまだありませんが、緊急事態宣言が発令された2020年4月から空室が増えている状況です。

 

空室が増えてきた後、オフィス賃料相場は下落することが予想されます。

 

(但し、賃料相場はすぐには下がりません。空室が増えて即入居物件が増え飽和状態になってから、ゆっくりと下落します。)

 

また、景気が下向きに変化している時は、募集賃料と、実際に契約した金額に差額が開くことが考えられます。

 

ビルオーナー様としては、一般公開している募集賃料はなかなか下げづらいものです。

 

しかし、案件ごとの賃料交渉には応じてくれるケースが出てきます。

 

そのため、移転をご検討し始めたタイミングでお問合せ頂いた方が、実際の物件と賃料を正確にお伝えすることが出来ます。

 

※貴社が解約予告を提出する前であれば、原状回復費用を抑えられる可能性もあります。ご相談ください。

 

>>>原状回復費用を削減したオフィス移転・居抜き退去

お電話の場合は、フリーダイヤル(0120-33-9533)までご連絡ください。

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ウィズコロナ時代で賃貸オフィスを探す条件まとめ

ウィズコロナ時代では、オフィスに持たせる役割・機能・探し方、全てが変化してきます。

 

中長期的な目線でオフィスを見直し、戦略的に縮小移転することは決して後ろ向きな判断ではありません。

 

オフィス縮小移転や見直し、オフィス固定費削減に関するご相談は、下記問合せフォームよりご相談ください。

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